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餡餅還是陷阱?光伏建設(shè)中的劃撥土地法律風(fēng)險解析

核心提示:劃撥土地是項目建設(shè)中一項重要用地方式,在光伏項目建設(shè)中,利用劃撥土地的情況也較為常見。實踐中經(jīng)常會有利用劃撥的礦場、鹽場、垃圾填埋場等土地建設(shè)光伏發(fā)電項目的情況,也有一些分布式光伏項目租用的屋頂房屋的土地屬于劃撥性質(zhì)。一些光伏企業(yè)通常認為劃撥土地具有權(quán)屬清晰、權(quán)利主體資信較好、土地成本較低、使用期限長等優(yōu)勢,對于利用劃撥土地建設(shè)光伏項目持較為樂觀的態(tài)度,但實際上確實如此嗎?今天,陽光所廣州辦公室張建來律師對光伏建設(shè)中的劃撥土地法律風(fēng)險進行逐一詳解,并提出相關(guān)實務(wù)建議。
   劃撥土地是項目建設(shè)中一項重要用地方式,在光伏項目建設(shè)中,利用劃撥土地的情況也較為常見。實踐中經(jīng)常會有利用劃撥的礦場、鹽場、垃圾填埋場等土地建設(shè)光伏發(fā)電項目的情況,也有一些分布式光伏項目租用的屋頂房屋的土地屬于劃撥性質(zhì)。一些光伏企業(yè)通常認為劃撥土地具有權(quán)屬清晰、權(quán)利主體資信較好、土地成本較低、使用期限長等優(yōu)勢,對于利用劃撥土地建設(shè)光伏項目持較為樂觀的態(tài)度,但實際上確實如此嗎?今天,陽光所廣州辦公室張建來律師對光伏建設(shè)中的劃撥土地法律風(fēng)險進行逐一詳解,并提出相關(guān)實務(wù)建議。
  
  一、國家有關(guān)劃撥土地的法律法規(guī)及政策梳理
  
  我國較早建立了相對完善的土地劃撥制度,《土地管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》等法律對劃撥土地管理做出了相應(yīng)規(guī)定,早在1992年就制定了規(guī)范劃撥土地管理專門規(guī)章《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》。另外,國土資源部、財政部、國資委以及地方政府均出臺相應(yīng)的劃撥土地管理方面的規(guī)范性文件,最高人民法院針對劃撥土地有關(guān)法律糾紛處理,多次出臺了相關(guān)司法解釋。主要內(nèi)容摘要如下:
  
  二、劃撥土地的幾大特點
  
  根據(jù)上述法律規(guī)定,相對于其它性質(zhì)用地而言,劃撥土地的使用有以下幾個特點:
  
  處置劃撥土地具有嚴格的審批程序
  
  劃撥土地只有達到一定條件后才能進行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押,并且具有嚴格的程序要求,未經(jīng)土地管理部門的審批同意,不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。
  
  使用劃撥土地具有嚴格的限制條件
  
  劃撥土地出租時,承租人不得新建永久性建筑物、構(gòu)筑物。需要建造臨時性建筑物、構(gòu)筑物的,必須征得出租人同意,并按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
  
  劃撥土地處置時需要繳納出讓金
  
  劃撥土地進行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押的,應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。
  
  三、在光伏項目建設(shè)中利用劃撥土地應(yīng)關(guān)注的法律問題
  
  (一)核實劃撥土地權(quán)屬
  
  在簽訂劃撥土地轉(zhuǎn)讓和出租合同之前,光伏企業(yè)應(yīng)當(dāng)核實劃撥土地的權(quán)屬是否清晰,是否取得劃撥土地使用權(quán)證。如未取得土地使用權(quán)證,是否能夠取得其他有效的證明文件。劃撥土地的權(quán)利人是否為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織或個人,如果權(quán)利人是黨政機關(guān)的話,則不能進行轉(zhuǎn)讓或出租。
  
  (二)了解劃撥土地的利用現(xiàn)狀
  
  根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,劃撥土地未建設(shè)地上物的,不得單獨僅就土地對外轉(zhuǎn)讓或出租,對外轉(zhuǎn)讓和出租時,一般應(yīng)堅持地隨房走、房隨地走的原則。劃撥的土地未按原有劃撥用途進行建設(shè)和利用的,光伏企業(yè)是不能租賃使用的。
  
  對于租用鹽場、礦場、垃圾填埋場等劃撥土地建設(shè)光伏項目,筆者認為在法律上是可行的,這些土地劃撥時的主要用途不在于建設(shè)房屋等地上物,在土地已經(jīng)按照劃撥用途充分利用后,或不影響土地原有用途的基礎(chǔ)上,通過出租方式建設(shè)光伏項目并無不當(dāng)。
  
  (三)嚴格履行相關(guān)的審批程序
  
  在利用劃撥土地建設(shè)光伏項目時,除了應(yīng)當(dāng)按照一般光伏建設(shè)項目履行必要的審批程序以外,還需按照國家有關(guān)劃撥土地特有的要求辦理審批手續(xù)。在簽訂土地租賃合同時,應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準,否則將面臨被認定為無效的法律風(fēng)險。
  
  (四)明確土地出讓金的承擔(dān)
  
  根據(jù)法律規(guī)定,土地使用權(quán)人將劃撥土地對外出租的,應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以出租所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。據(jù)此規(guī)定,補交土地出讓金的義務(wù)主體是出租人,但如果沒有在合同中予以明確約定,一旦該筆費用實際發(fā)生,出租人可能會將其轉(zhuǎn)嫁至承租的光伏企業(yè)。另外,根據(jù)法律規(guī)定,劃撥土地建設(shè)的房屋以營利為目的對外出租時,應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。光伏企業(yè)在簽訂此類屋頂租賃協(xié)議時,應(yīng)當(dāng)對于土地收益繳納問題進行明確約定,以免后續(xù)產(chǎn)生糾紛。
  
  (五)光伏項目可以直接通過劃撥方式取得項目建設(shè)用地
  
  根據(jù)《土地管理法》及《劃撥用地目錄》的規(guī)定,光伏項目作為國家重點支持的新能源發(fā)電項目,是可以通過劃撥方式取得項目建設(shè)用地的,特別是針對光伏扶貧項目和光伏領(lǐng)跑者項目,部分地方政府明確出臺了相關(guān)支持政策,光伏企業(yè)可以爭取通過劃撥方式獲得項目建設(shè)用地。

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