屋頂分布式光伏項目由于不受規(guī)模指標限制，日益受到投資業(yè)主的青睞。然而，光伏電站是重投資，運行期要25年。在25年的電站運營過程中，屋頂業(yè)主方可能出現(xiàn)破產(chǎn)、被司法機關(guān)查封，或者將屋頂?shù)盅撼鍪鄣惹樾?。這些情況，對于光伏電站來說無疑都是埋藏的“地雷”。
本文總結(jié)了在選擇分布式屋頂時，投資商必須確定的4個事項和建議明確的1個問題。
必須確定一：房屋本身合法，無被拆除、禁用風(fēng)險
依據(jù)相關(guān)法律，面臨被拆除或被禁止使用的幾種情形：
1）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)；
2）未經(jīng)消防驗收或消防驗收不合格；
3）建設(shè)單位在竣工驗收過程中存在違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為；
如何規(guī)避風(fēng)險：
承租人在簽署租賃合同之前，應(yīng)首先要求房屋業(yè)主提供四證：
建設(shè)工程規(guī)劃許可證
竣工驗收證明
消防驗收證明
房屋產(chǎn)權(quán)證明
必須確定二：屋頂租賃合同簽署前，房屋未被抵押、查封
根據(jù)相關(guān)法律，發(fā)生以下兩種情形，屋頂租賃合同將無法履約：
1）在簽署屋頂租賃協(xié)議前，房屋已經(jīng)被抵押。債務(wù)到期，屋頂業(yè)主（抵押人）還未清償債務(wù)，債權(quán)人對其拍賣、變賣導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變化；
2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
如何規(guī)避風(fēng)險：
1）建議承租方在簽訂屋頂租賃協(xié)議前，前往當(dāng)?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記部門對出租方提供房屋、土地的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查，了解房屋、土地上是否存在抵押權(quán)。
2）在屋頂租賃協(xié)議或能源管理協(xié)議中增加因抵押權(quán)人實行抵押權(quán)的特別賠償條款；或者與抵押權(quán)人約定在其行使抵押權(quán)后繼續(xù)維持租賃合同效力。
一旦發(fā)生“拍賣”、“查封”等意外，下述2種情況，屋頂租賃人可以證明房屋租賃協(xié)議簽署在房屋產(chǎn)權(quán)變動之前，可以“買賣不破租賃”為由，要求新產(chǎn)權(quán)所有者繼續(xù)履行租賃合同。
1）租賃合同的當(dāng)事人在抵押、查封前，已向房產(chǎn)管理部門登記備案、或辦理租賃合同公證的；（實踐中，有企業(yè)出于稅負、登記繁瑣等考慮未進行租賃登記，這給光伏電站25年的生命周期內(nèi)房屋租賃權(quán)潛藏了法律風(fēng)險。）
2）有其他確切證據(jù)證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的，如租賃合同當(dāng)事人已在抵押、查封前繳納相應(yīng)租金稅、在案涉房屋所在物業(yè)公司辦理租賃登記、向抵押權(quán)人聲明過租賃情況等。
必須確定三：屋頂出租房有權(quán)簽合同
根據(jù)相關(guān)法律，以下幾種情形，業(yè)主對建筑物無全部所有權(quán)：
1）建筑物（居民樓）產(chǎn)權(quán)分散問題
業(yè)主對建筑物專有部分享有單獨所有權(quán)，即對該部分享有占有、使用、收益和處分的排他性的支配權(quán)；業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)；共有部分為相關(guān)業(yè)主所共有，均不得分割，也不得單獨轉(zhuǎn)讓。
專有部分：一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的住宅或者商業(yè)用房等單元。
共有部分：指區(qū)分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，地基、屋頂、梁、柱、承重墻、外墻、地下室等基本構(gòu)造部分由全體業(yè)主共同使用。
如何規(guī)避風(fēng)險：
對于住宅樓、大型市場等建筑物的屋頂，由于產(chǎn)權(quán)較為分散，其屋頂?shù)某鲎?、利用需要按照業(yè)主委員會或業(yè)主大會的議事規(guī)則，經(jīng)過合法有效的民主決策程序后方可進行租賃。建議事先做好建筑物產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的調(diào)查，規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。
2）承租人轉(zhuǎn)租問題
屋頂承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
如何規(guī)避風(fēng)險：
承租方在簽訂租賃合同時應(yīng)確認轉(zhuǎn)租人的出租行為是否經(jīng)過出租人的同意，要求出租人出示房屋所有權(quán)人允許其轉(zhuǎn)租房屋的授權(quán)委托書，并在租賃合同中明確約定轉(zhuǎn)租人違反上述規(guī)定時應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
必須確定四：合同期限是有效的
1）屋頂租賃合同期最長20年
就屋頂租賃協(xié)議而言，屬于我國《合同法》規(guī)定的租賃合同，根據(jù)《合同法》的規(guī)定：租賃合同期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
如何規(guī)避風(fēng)險：
分布式光伏項目一般項目為25年，建議在合同中約定租賃期限為20年，同時約定協(xié)議到期之后，雙方對該協(xié)議以補充協(xié)議形式續(xù)簽5年。
2）能源管理合同
分布式光伏項目以能源管理協(xié)議的方式開展，通常采用“電價優(yōu)惠、屋頂免費使用”的形式。由于不滿足“租金支付租賃物使用權(quán)對價”這一典型租賃合同的構(gòu)成要件，僅簽訂了能源管理協(xié)議而未單獨簽訂租賃協(xié)議的項目，是否應(yīng)當(dāng)適用于《合同法》對租賃協(xié)議期限上限的約定存在一定爭議。
建議：
能源管理合同的期限為25年應(yīng)該是不違反現(xiàn)行法律法規(guī)的，鑒于目前仍有爭議，為穩(wěn)妥起見，我們建議在能源管理合同中約定項目周期為20年，并同時約定：協(xié)議到期之后，雙方對能源管理協(xié)議以補充協(xié)議形式續(xù)簽5年。
合同中建議明確：拆遷補償問題
房屋被征收、拆遷，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收房屋“所有權(quán)人”給予的補償包括：
1）被征收房屋價值的補償；
2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
顯然，補償是給房屋所有權(quán)人的，屋頂承租人并不是征收補償?shù)闹苯又黧w。
補償標準：實踐中，各地對于房屋征收的補償標準存在差異。有案賠償款比例補償，有按面積補償，有按前三年的平均效益補償，等等。
如何規(guī)避風(fēng)險：
在屋頂租賃合同中，對其停產(chǎn)、停業(yè)損失是需要預(yù)先與出租人進行約定，并明確房屋面臨征收時的停產(chǎn)停業(yè)損失的計算方式、征收補償?shù)姆峙浔壤?，以保護自身的合法權(quán)益。
